坪単価の読み方——グロスとネットで変わる「本当の賃料」
2026-08-19 Skrrs 編集部
「A物件は坪1.2万円、B物件は坪1.3万円。それならA物件のほうが割安だろう」。オフィスや店舗を探し始めた方から、こうした比較の仕方をよく伺います。しかし、この比較は前提を揃えないと、結論が逆転することがあります。
坪単価という数字は、共益費が含まれているかどうか、面積がどのように数えられているか、フリーレントなどの契約条件がどう付いているかによって、同じ「坪1万円」でも実質的な負担が大きく変わります。表面の数字だけを並べて選ぶと、割高な物件を「安い」と思い込んでしまうことがあるのです。
この記事では、坪と平米の換算から始めて、坪単価の計算方法、グロスとネットの違い、契約面積と有効面積の関係、フリーレントを含めた実質賃料の求め方まで、賃料の数字を正しく読むための手順を1つずつ整理します。計算例はすべて説明のための仮の数値です。実際の賃料水準は物件や時期によって幅がありますので、考え方の道具としてお使いください。
1. 坪と平米——まず単位を揃えるところから
事業用不動産の面積表記には、坪と平米（平方メートル）の2種類が混在しています。募集図面によって表記が異なるため、比較の第一歩は単位を揃えることです。
1坪は約3.3平米（正確には約3.3058平米）です。畳2枚分の広さ、とイメージすると分かりやすいかもしれません。換算は次のように行います。
- 平米から坪へ: 平米数 × 0.3025（または ÷ 3.3058）
- 坪から平米へ: 坪数 × 3.3058
- 例: 100平米 × 0.3025 = 30.25坪
- 例: 50坪 × 3.3058 = 約165.29平米
たとえば「165平米」と書かれた物件と「50坪」と書かれた物件は、ほぼ同じ広さです。単位が違うだけで広さの印象が変わってしまうことは珍しくありませんので、候補物件の面積はすべて坪か平米のどちらかに統一してメモしておくことをおすすめします。
なお、事業用不動産で坪表記が根強く使われるのは、賃料や内装工事費が慣習的に「坪あたり」で語られてきたためです。内装会社との打ち合わせでも坪単価ベースの概算が出てくることが多いので、坪での広さの感覚を持っておくと、賃料以外の場面でも役に立ちます。
2. 坪単価の計算方法——基本の式はひとつ
坪単価の基本の式はシンプルです。月額賃料を契約面積（坪）で割るだけです。
- 坪単価 = 月額賃料 ÷ 契約坪数
- 月額賃料 = 坪単価 × 契約坪数
仮に、月額賃料60万円・契約面積30坪の物件であれば、60万円 ÷ 30坪 = 坪2万円です。逆に「坪1.5万円・40坪」と書かれていれば、月額賃料は1.5万円 × 40坪 = 60万円と逆算できます。
面積が平米で表記されている場合は、先に坪へ換算してから割ります。仮に月額50万円・100平米の物件なら、100平米は30.25坪ですから、50万円 ÷ 30.25坪 = 約16,529円が坪単価です。ここまでは単純な割り算ですが、実務ではこの先の「何を分子に入れるか」「何を分母に入れるか」で数字が動きます。次の章から、その中身を見ていきます。
3. グロスとネット——共益費で比較が狂う仕組み
共益費が「込み」か「別」かを確認する
募集図面の賃料表記には、共益費（管理費）を含んだ表記と、含まない表記があります。共益費込みの総額をグロス、共益費を含まない賃料本体をネットと呼ぶのが一般的です。
ここで比較が狂う典型例を、仮の数字で見てみましょう。A物件は「賃料 坪1.2万円・共益費 坪3千円」、B物件は「賃料 坪1.4万円・共益費込み」だとします。表面の賃料だけを見ればA物件のほうが安く見えます。しかし総額で比べると、A物件は1.2万円 + 3千円 = 坪1.5万円、B物件は坪1.4万円ですから、実際に毎月支払う金額はB物件のほうが少なくなります。
実際のご相談でも、この共益費の扱いは混乱が生じやすいところです。よくあるのは、候補物件の一覧表を賃料欄の数字だけで作ってしまい、共益費込みの物件と共益費別の物件が同じ列に並んでいるケースです。この状態で社内検討が進むと、後から総額を計算し直したときに候補の順位が変わり、検討がふりだしに戻ってしまいます。一覧表を作る最初の段階で「この表の数字はすべて共益費込みの総額」と決めてしまうことが、遠回りに見えて確実な近道です。
グロス坪単価に揃えて比較する
この混乱を避ける方法はひとつです。すべての候補物件を「共益費を含んだ総額 ÷ 坪数」、つまりグロス坪単価に揃えてから比較することです。手順は次の3ステップです。
- ステップ1: 月額の賃料と共益費を合計して総額を出す
- ステップ2: 面積を坪に統一する
- ステップ3: 総額 ÷ 坪数でグロス坪単価を出し、全物件を同じ式で並べる
| 用語 | 意味 | 比較時の注意 |
|---|---|---|
| ネット賃料 | 共益費を含まない賃料本体 | これだけで比較すると共益費の差を見落とす |
| 共益費（管理費） | 共用部の維持管理等に充てられる月額費用 | 含まれる範囲は物件ごとに異なるため内訳を確認 |
| グロス賃料 | 賃料と共益費を合計した月額総額 | 毎月の支払額に近い数字。比較の基準にする |
| グロス坪単価 | グロス賃料 ÷ 契約坪数 | 候補物件はすべてこの数字に揃えて並べる |
4. 契約面積と有効面積——「使える広さ」は同じではない
契約面積にトイレや廊下が含まれることがある
もうひとつ、坪単価の分母である「面積」にも落とし穴があります。事業用物件では、契約面積（グロス面積）の中に、トイレ・廊下・給湯室・エレベーターホールの一部といった共用的なスペースが含まれている場合があるのです。これは実務では珍しいことではありません。
一方、実際に机やレジや棚を置いて専有的に使える部分を、有効面積（ネット面積）と呼びます。契約面積が同じ30坪でも、有効面積が27坪の物件と24坪の物件では、「使える広さあたりの賃料」が大きく違ってきます。
レンタブル比で実質を見る
契約面積に対する有効面積の割合を、レンタブル比（有効率）と呼びます。仮に契約面積30坪・有効面積27坪であれば、27 ÷ 30 = 90%です。このとき、グロス賃料が月45万円だとすると、契約面積ベースの坪単価は45万円 ÷ 30坪 = 坪1.5万円ですが、有効面積ベースでは45万円 ÷ 27坪 = 約16,667円になります。
同じ坪単価に見える2つの物件でも、レンタブル比が違えば実質の単価は逆転し得ます。図面の間取りを見て、トイレや廊下が専有部の内側にあるか外側にあるか、契約面積はどの範囲を指しているかを内見時に確認しておくと、この差に気づけます。
有効面積は、募集図面に記載されていないことも多い項目です。その場合は、仲介会社を通じて貸主側に確認を依頼するか、内見時に図面を持参して専有部の範囲を歩いて確かめる方法があります。実務のご相談では、「契約面積を前提に家具のレイアウトを組んだら入りきらなかった」というお話も伺います。デスクの島数や座席数が事業計画の前提になっている場合ほど、有効面積ベースでの検討が効いてきます。
5. フリーレントを含めた実質賃料（実効賃料）の計算
フリーレントとは何か
フリーレントとは、入居後の一定期間、賃料の支払いが免除される契約条件です。内装工事期間や移転直後の負担を軽くする目的で設定されることがあります。フリーレントが付くと、表面の月額賃料は同じでも、契約期間全体で見た実質的な負担は下がります。この「期間全体でならした賃料」を実効賃料と呼びます。
仮の数値で1ステップずつ計算する
仮に、グロス月額45万円（30坪 × 坪1.5万円）・契約期間2年（24ヶ月）・フリーレント2ヶ月という条件だとします。計算は次の手順です。
| ステップ | 計算 | 仮の例での結果 |
|---|---|---|
| 1. 実際に賃料を払う月数を出す | 契約月数 − フリーレント月数 | 24ヶ月 − 2ヶ月 = 22ヶ月 |
| 2. 期間中の総支払額を出す | 月額賃料 × 支払月数 | 45万円 × 22ヶ月 = 990万円 |
| 3. 契約期間でならす | 総支払額 ÷ 契約月数 | 990万円 ÷ 24ヶ月 = 41.25万円 |
| 4. 実効坪単価に直す | 実効月額 ÷ 坪数 | 41.25万円 ÷ 30坪 = 坪約1.38万円 |
表面は坪1.5万円でも、実効では坪約1.38万円。この物件と、フリーレントなしで坪1.4万円の物件を比べると、表面の数字と実質の順位が入れ替わることが分かります。複数の候補を比べるときは、この実効賃料まで計算して並べると判断がぶれません。
ただし、注意点もあります。フリーレント期間中も共益費は支払う契約になっている場合があること、そしてフリーレントと引き換えに短期解約時の違約金が設定されている場合があることです。免除の対象範囲と、途中解約時の扱いは、契約前に確認しておきたい項目です。
もうひとつ、実効賃料はあくまで比較のための道具である、という点も添えておきます。毎月の資金繰りの面では、フリーレント明けから表面の月額がそのまま出ていきます。損益で考えるときは実効賃料、資金繰りを組むときは表面の月額と、2つの数字を場面で使い分けると混乱がありません。
あわせて、契約更新後の負担感という落とし穴にも触れておきます。フリーレントの効果は最初の契約期間にしか働きませんから、更新して同じ物件を使い続ければ、2期目以降の負担は表面賃料そのものになります。長く使う前提の拠点であれば、実効賃料の差よりも表面賃料の水準そのものを重視する、という判断もあり得ます。入居予定期間の長さによって、どちらの数字を重く見るべきかが変わるのです。
6. 自分で比較表を作る——実務での揃え方
ここまでの内容を、実際の物件探しで使える手順にまとめます。候補物件が2〜3件出てきたら、次の項目を1枚の表に書き出してみてください。
- 契約面積（坪に統一）と、分かる範囲での有効面積
- ネット賃料と共益費、その合計（グロス月額）
- グロス坪単価（グロス月額 ÷ 坪数）
- フリーレントの有無と期間、実効賃料への換算結果
- 看板使用料・駐輪場代・空調時間外料金など、月額に上乗せされる費用
- 敷金・保証金や償却など、初期・退去時の条件
この表を作る過程で、「図面だけでは分からない項目」が浮かび上がります。それは物件の弱点ではなく、問い合わせや内見で確認すべき質問リストです。数字を揃える作業は手間に見えますが、契約期間全体で見れば大きな金額差につながる部分ですので、候補を絞り込む前のひと手間として組み込むことをおすすめします。
また、月額だけでなく契約期間全体の総コストに換算してみることもおすすめします。仮にグロス月額で3万円の差がある2物件なら、2年間で72万円、5年間なら180万円の差になります。月額では小さく見えた差が、期間で見ると内装や設備に回せる金額だったと分かることがあります。逆に、多少高くても立地や設備が売上や採用に効くのであれば、その差額は投資として説明が付くかもしれません。数字を期間で見る癖をつけると、判断の軸が「安いか高いか」から「見合うか見合わないか」へ変わっていきます。
よくあるご質問
Q. 坪単価はどこまで細かく計算すれば十分ですか
比較の目的であれば、小数点以下まで厳密に出す必要はなく、百円単位程度で揃えれば傾向はつかめます。大切なのは精度よりも「全候補を同じ式で計算すること」です。片方だけグロス、もう片方だけネットで計算してしまうと、細かく計算しても意味がなくなってしまいます。
Q. 共益費に何が含まれているのか分からないときはどうすればよいですか
募集図面には内訳まで書かれていないことが多いため、仲介会社を通じて確認するのが確実です。共用部の光熱費や清掃費、空調の基本料金などが含まれるかどうかは物件ごとに異なります。特に空調の時間外料金は、営業時間が長い業態では月々の負担に影響しやすい項目です。
Q. フリーレントは長いほど有利と考えてよいですか
実効賃料を下げる効果はありますが、長いフリーレントには短期解約時の違約金や、契約期間の縛りが伴う場合があります。また、フリーレント期間中も共益費の支払いが必要な契約もあります。条件全体をセットで見て、自社の入居予定期間と照らして判断するのが安全です。
Q. 契約面積と実際に使える広さが違う気がします。よくあることですか
事業用物件では珍しくありません。契約面積にトイレや廊下などが含まれている場合や、面積の測り方（壁芯か内法か）の違いで、体感より狭く感じることがあります。内見の際に、契約面積がどの範囲を指すのかを図面と照らして確認し、必要なら有効面積ベースで単価を計算し直してみてください。
Q. グロス坪単価が同じなら、どの物件でも条件は同じと考えてよいですか
同じとは限りません。グロス坪単価は月額の比較を揃えるための基準であって、レンタブル比、フリーレント、初期費用、退去時の条件、共益費に含まれるサービスの範囲までは反映していません。月額の基準を揃えたうえで、それ以外の条件を並べて総合的に判断することをおすすめします。
まとめ
坪単価は便利な指標ですが、そのままでは比較に使えないことがあります。単位を坪に揃え、共益費込みのグロス坪単価に直し、有効面積とレンタブル比を意識し、フリーレントがあれば実効賃料まで計算する。この4段階を踏めば、表面の数字に惑わされずに「本当の賃料」で候補を並べられます。
計算自体は割り算の積み重ねで、特別な知識は要りません。ただ、図面に書かれていない情報（共益費の内訳、有効面積、免除の対象範囲など）は、確認しなければ表に埋まりません。数字を揃える作業と、確認の質問をセットで進めることが、納得のいく物件選びへの近道です。
Skrrsでは、オフィス・店舗・倉庫などの事業用物件について、候補物件の条件を同じ基準に揃えて比較する段階からお手伝いしています。ご相談は無料です。仲介手数料は物件のご契約が成立した際に、契約時の初期費用の一部として法令の範囲内で申し受けます。「この2物件、実質どちらが安いのか」といった段階のご質問からお気軽にお寄せください。