連帯保証と保証会社——法人の賃貸契約、保証の仕組み

2026-09-28　Skrrs 編集部

法人としてオフィスや店舗を借りようとしたとき、多くの方が意外に感じるのが保証の話です。「会社で借りるのに、なぜ社長個人の連帯保証が要るのか」「保証会社の利用が条件と言われたが、保証料はどれくらい見ておけばよいのか」。

保証の仕組みは、契約できるかどうかと初期費用の両方に関わる重要な要素でありながら、体系立てて説明される機会が少ない領域です。よく分からないまま求められるがままに進めてしまい、後から負担の大きさに気づく、というケースも見られます。

この記事では、法人の賃貸借契約で求められる保証の形——代表者の連帯保証・保証会社の利用・その併用——を整理し、保証会社の審査や保証料の一般的な考え方、交渉の余地がある場面、そして審査に通りにくいときの対処までを解説します。一般的な仕組みの説明に徹しますので、ご自身の契約の型を見極める土台としてお使いください。

1. 法人契約でも「保証」が求められる理由

賃貸借契約における保証は、賃料の不払いや原状回復費用の未払いなどが生じた場合に備えて、借主以外にも支払いの担い手を確保しておく仕組みです。

法人は個人よりも信用があるように思えますが、貸主から見ると事情は異なります。法人は解散や休眠が可能であり、決算の内容も外からは見えにくい。とくに設立から日の浅い会社は、事業の継続性を客観的に示す材料が限られます。賃料が入らなくなったとき、法人に資産が残っていなければ、貸主は回収の手立てを失います。

そこで貸主は、法人の信用を補うものとして、代表者個人の連帯保証や保証会社の利用を求めるのが一般的になっています。これは借主への不信の表れというより、貸主側のリスク管理の標準的な型と捉えるのが実態に近いでしょう。まずはこの前提を共有した上で、保証の形を一つずつ見ていきます。

また、事業用の契約は住居用に比べて賃料が高額になりやすく、滞納が起きたときの貸主の損失も大きくなります。加えて、退去時の原状回復費用も住居用より大きくなりがちです。保証に求められるカバー範囲が広いのは、こうした事業用ならではの事情も背景にあります。

2. 保証の3つの形——代表者保証・保証会社・その併用

法人契約で求められる保証の形は、大きく三つに分かれます。

どの形になるかは、物件や貸主の方針によっておおむね決まっており、借主が自由に選べる場面は多くありません。ただ、後述するように、交渉の余地が生まれる場面も存在します。

傾向としては、個人オーナーが所有する中小規模のビルでは代表者の連帯保証を基本とする例が、管理会社が入る物件や比較的新しい物件では保証会社の利用を条件とする例が、それぞれ多く見られます。近年は貸主側のリスク管理が丁寧になり、両方の併用を求める物件も増えてきました。募集図面や申込前の案内に保証条件が書かれていることが多いので、物件比較の段階から保証の形も比較項目に入れておくと、後で慌てずに済みます。

なお、個人が保証人になる契約については、法律上、保証の上限額（極度額）を定めることになっています。連帯保証の条項には上限額が明記されているはずですので、代表者保証を求められた場合は、その金額をまず確認しましょう。

3. 代表者の連帯保証——引き受ける前に確認しておきたいこと

代表者の連帯保証は、法人が賃料等を支払えなくなった場合に、代表者個人の資産で責任を負う仕組みです。連帯保証は通常の保証よりも重い立場とされており、貸主は法人への請求を経ずに保証人へ請求することもできます。

引き受ける前に、次の点を契約書で確認しておくことをおすすめします。

• 保証の上限額（極度額）がいくらに設定されているか
• 保証の対象範囲——賃料のほか、原状回復費用や違約金まで含まれるか
• 契約が更新された後も保証が継続する定めになっているか
• 代表者が交代した場合の扱い——保証人の変更が認められるか

とくに代表者交代時の扱いは見落とされがちです。代表の座を退いても、保証人としての地位は自動的には外れないのが一般的です。事業承継や役員交代の予定がある場合は、契約前に貸主側へ確認しておくと、後々の引き継ぎがスムーズになります。

もう一つ、実務でお伝えしているのは、連帯保証の内容を代表者個人の側でも記録しておくことです。会社の契約書は総務が保管していても、代表者個人が何を保証しているかは本人しか把握していない、という状態は珍しくありません。保証の上限額と対象範囲をメモにして、個人の重要書類と一緒に保管しておくと、いざというときに慌てません。

4. 保証会社の仕組み——審査・保証料・更新

保証会社とは何をする会社か

保証会社は、借主が賃料を支払えなかった場合に貸主へ立て替え払いをし、その後、借主へ請求（求償）する会社です。貸主にとっては賃料回収のリスクが下がるため、近年は事業用の物件でも保証会社の利用を契約条件とする例が増えています。

誤解されやすいのですが、保証会社は借主を守るサービスではなく、貸主の債権を保全するための仕組みです。立て替えてもらっても支払い義務が消えるわけではありませんし、滞納が続けば契約解除や信用面への影響につながる可能性もあります。保証料を支払う側としては釈然としない面もありますが、保証会社の存在によって入居のハードルが下がっている——貸主が安心して貸せるようになっている——という側面も、あわせて理解しておきたいところです。

審査で見られるポイント

保証会社の審査では、法人の支払い能力と事業の実在性が中心的に確認されます。一般に、次のような書類の提出を求められます。

• 会社の登記事項証明書
• 決算書（直近1〜2期分）
• 会社案内や事業内容が分かる資料
• 代表者の本人確認書類
• 設立間もない場合は、事業計画書や資金の裏付け資料など

審査の目線は、月額賃料に対して売上や利益の水準が釣り合っているか、事業が実体を伴っているか、代表者に信用面の問題がないか、といった点に置かれます。賃料負担が事業規模に対して重すぎる場合は、審査が慎重になる傾向があります。

書類の出し方にも実務のコツがあります。求められた書類を小出しにするより、最初から一式そろえて提出する方が、審査は速く、心証も良く進みます。決算内容に説明が要る箇所——一時的な赤字の理由、大きな売上変動の背景など——があるなら、一言添えた補足メモを付けておくと、審査側の疑問を先回りして解消できます。

保証料の考え方

保証料は、契約時に支払う初回保証料と、その後の更新保証料（または年間保証料）の二段構えが一般的です。初回は月額賃料等の一定割合、以後は年ごとまたは更新ごとに定額や一定割合を支払う形が広く見られます。料率は保証会社のプランや物件によって幅がありますので、申込の段階で、初回と更新分を合わせた総額を確認しておくと安心です。

注意したいのは、保証料の算定基礎です。賃料だけでなく、共益費や駐車場料金まで含めた月額総額を基礎とする場合があり、想定より保証料が大きくなることがあります。見積書の「月額」に何が含まれているかを確認してください。

5. 交渉の余地がある場面

保証の条件は動かせないことも多いのですが、実務では交渉の余地が生まれる場面もあります。代表的なのは次の三つです。

一つ目は、法人の信用力を客観的に示せる場合です。業歴が長く決算内容が安定している、規模の大きい企業のグループ会社である、といった場合には、代表者保証や保証会社利用の要否そのものについて相談できることがあります。信用を示す資料を申込時に添える工夫が効きます。

二つ目は、預託金とのバランスを提案する場合です。敷金・保証金を厚めに預ける代わりに個人保証を外せないか、という組み立ては、貸主側のリスクが下がるため協議のテーブルに載りやすい形です。手元資金に余裕がある会社なら、検討に値する選択肢です。

三つ目は、併用を求められた場合です。保証会社を利用するのであれば代表者保証は外してほしい、という相談は、物件や貸主の方針次第ではありますが、伝えてみる価値があります。何も言わなければ、提示された条件がそのまま契約条件になります。

いずれの場合も、交渉のタイミングは申込の前後が適しています。契約書の案文ができあがってからでは、条件の変更は格段に難しくなります。希望があるなら、早い段階で仲介会社を通じて伝えるのが実務の定石です。

例えばSkrrsでは、保証条件についてご希望がある場合、申込の段階で根拠となる資料とあわせて貸主側へお伝えするお手伝いをする、という形をとっています。条件が動くかどうかは物件次第ですが、伝える時期を逃さないことがなにより大切だからです。

交渉の姿勢としては、「条件を値切る」のではなく「貸主のリスクをどう下げられるかを一緒に考える」という組み立てが有効です。保証は貸主の不安に応える仕組みですから、その不安を別の方法で解消できることを示せれば、条件は動き得ます。根拠となる資料を添えて、静かに提案する。これが保証条件の交渉で成果につながりやすい型です。

6. 保証会社の審査に通りにくいときの対処

設立間もない法人や、直近の決算が赤字だった法人では、保証会社の審査がスムーズに進まないことがあります。ただ、その場合も打てる手はいくつかあります。

• 事業計画書や入金実績など、支払い能力を補足する資料を追加で提出する
• 代表者個人の収入や資産の状況を、補足資料として示す
• 敷金・保証金を増やす形で、貸主側のリスクを下げる提案をする
• 審査基準の異なる別の保証会社を検討できないか、管理会社に相談する
• そもそもの賃料水準を見直し、事業規模に対する負担率を下げる

審査に通らなかった理由は開示されないのが通常ですが、仲介会社を通じて感触を確認できる場合があります。一度の否決で物件を諦める前に、資料の追加や条件の組み替えで再挑戦できないか、相談してみる価値はあります。

対処の方向性を整理すると、次のようになります。

大切なのは、審査は「落とすための関門」ではなく「貸主の不安に答える対話」だと捉えることです。不安の中身が分かれば、補い方も見えてきます。仲介会社は、その不安の中身を推し量る役目を担えますので、状況を隠さず共有していただくのが結果的に近道になります。

なお、審査を意識するあまり、実態と異なる内容を申告するのは避けてください。虚偽の申告が判明した場合、契約後であっても契約解除の事由になり得ますし、信頼関係の毀損はその後の入居生活すべてに影を落とします。

よくあるご質問

Q. 代表者の連帯保証は断れますか。

物件や貸主の方針によります。保証会社の利用や敷金・保証金の積み増しを代わりに提案することで、外せる場合もあります。一方、併用が条件として固定されている物件もあります。いずれにせよ、契約書の案文ができる前——申込の段階で相談するのが現実的です。希望がある場合は、早めに仲介会社へ伝えてください。

Q. 保証会社の保証料は、途中で解約したら返金されますか。

初回保証料や年間保証料は、中途解約しても返金されない定めが一般的です。保証会社との契約（保証委託契約）にその旨が定められていることが多いため、契約前に確認しておくことをおすすめします。短期での利用が見込まれる場合は、保証料の総額も含めて物件を比較するとよいでしょう。

Q. 連帯保証人と保証会社の併用は、二重の負担ではないのですか。

負担感としてはその通りですが、貸主から見ると両者の役割は異なります。保証会社は立て替えの確実性を、連帯保証人は最終的な責任の担い手を、それぞれ確保する趣旨で併用が求められます。負担が重いと感じる場合は、申込時にどちらかの条件緩和を相談する余地があります。相談した結果として条件が変わらなくても、確認しておく価値のある論点です。

Q. 設立1年目の会社でも法人契約はできますか。

できます。ただし、決算書がまだない、または1期分しかないため、審査では補足資料が重要になります。事業計画書、代表者の経歴や前職の実績、自己資金や入金の状況など、事業の見通しを示せる材料を揃えて臨むのが有効です。物件によって審査の目線は異なりますので、創業期の入居に理解のある物件を仲介会社に相談する方法もあります。

Q. 保証会社の審査にはどのくらいの期間がかかりますか。

書類が揃っていれば数日程度で結果が出ることが多いものの、追加資料を求められた場合や、申込内容の確認に時間がかかる場合は1〜2週間程度に延びることもあります。審査の間も他の希望者の申込が入る可能性はありますので、求められた書類は速やかに、不備なく提出するのが結果的にいちばんの近道です。

まとめ

法人の賃貸借契約における保証は、「代表者の連帯保証」「保証会社の利用」「その併用」の三つの形に整理できます。どの形になるかは物件次第ですが、極度額や保証の範囲、保証料の総額といった確認ポイントを知っているだけで、提示された条件を自分の言葉で吟味できるようになります。保証は分かりにくい領域ですが、仕組みさえ押さえれば、過度に恐れる必要のないものでもあります。

そして、保証の条件には交渉の余地が生まれる場面もあります。ポイントは、契約書ができる前の早い段階で、根拠を添えて相談することです。

Skrrsは、事業用不動産の総合パートナーとして、物件探しから契約条件の整理までを一貫してサポートしています。「この保証条件は一般的なのか」「創業期でも借りられる物件はあるか」といったご相談も歓迎です。ご相談は無料ですので、保証のことで引っかかりを感じたら、お気軽にお問い合わせください。

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