初めての事業用オフィス、契約前に確認したい10のポイント

2026-08-10　Skrrs 編集部

初めて事業用のオフィスを借りるとき、多くの方が住居の賃貸と同じ感覚で契約に臨みます。しかし事業用の賃貸借は、費用の相場も、契約のルールも、退去時の扱いも、住居とは別物です。契約後に「その使い方はできない」「想定の倍の費用がかかる」と分かっても、原則として後戻りはできません。

この記事では、事業用オフィスの契約前に確認しておきたいポイントを10に整理して解説します。内見の前にこの10項目を頭に入れておくだけで、物件の見え方が変わります。

• 1. 事前準備——予算・立地・広さの決め方と、動き出しの時期
• 2. 用途の確認——その物件で、その事業ができるか
• 3. 契約形態——普通借家か、定期借家か
• 4. 初期費用の内訳——保証金は住居の敷金とは桁が違う
• 5. 毎月かかる費用——賃料以外のランニングコスト
• 6. 坪単価と実効面積——同じ「20坪」でも使える広さは違う
• 7. 賃料発生日とフリーレント
• 8. 解約予告と原状回復——出口は入口で決まる
• 9. 設備スペックと内見のチェックポイント
• 10. 審査と必要書類——設立が浅くても、準備で通る

1. 事前準備——予算・立地・広さと、動き出しの時期

物件を探し始める前に、3つの条件を言葉にしておくと、その後の判断がぶれません。

• 予算：月額の上限だけでなく「初期費用に使える総額」も先に決めておきます。事業用は契約時にまとまった資金が必要になるためです（詳しくはポイント4）
• 立地：通勤・来客・採用の3つの目線で考えます。特に採用を強化したい時期は、駅からの距離やエリアの印象が応募数に影響します
• 広さ：執務スペースは従業員1人あたり2〜4坪（約6.6〜13.2㎡）が目安です。会議室・受付・倉庫スペースが必要なら、その分を上乗せして考えます

動き出しの時期も重要です。現在のオフィスに解約予告（多くは6ヶ月前・ポイント8参照）がある場合、移転は実質半年がかりのプロジェクトになります。新規開設でも、物件探しから入居まで2〜3ヶ月程度は見ておくのが現実的です。「良い物件が出たらすぐ動ける」状態を先に作っておくことが、結果的に良い契約条件につながります。

あわせて、相場観も先に持っておきたいところです。オフィスの坪単価はエリアと築年数・ビルのグレードで大きく変わり、同じ駅でも駅前と数分歩いた立地では水準が違います。また、事業用の賃料相場は景気とともに動きます。都心のオフィス賃料は近年上昇傾向が続いており、「半年前に見た物件の感覚」が今の相場とずれていることもあります。候補エリアの募集事例をいくつか見て、坪単価の肌感覚を持ってから内見に進むと、個別の物件の割安・割高が判断できるようになります。

2. 用途の確認——その物件で、その事業ができるか

最初に確認すべきは賃料でも立地でもなく、「予定している事業が、その物件で法的に・契約上できるか」です。確認する層は2つあります。

• 都市計画法の用途地域：地域によって建てられる建物・営める業種に制限があります。事務所利用は広く認められますが、教室・店舗・作業を伴う業態は制限に触れる場合があります
• 建物側のルール：登記や管理規約で「事務所限定」とされている建物では、不特定多数の来客がある業態や、看板の掲出が認められないことがあります

「事務所可」の表記だけでは、あなたの業種で使えるかどうかまでは分かりません。例えば、来客の多いスクール型の事業、施術を伴うサロン、動画撮影で音が出るスタジオ利用などは、同じ「事務所ビル」でも可否が分かれます。内見時に、事業内容を具体的に伝えたうえで可否を確認するのが確実です。

実際の相談で多いのは、「契約してから看板が出せないと分かった」「夜間の教室運営がビルの規約で認められなかった」というケースです。用途の確認は、契約書に業種と使い方を明記してもらうところまでがセットです。口頭の「大丈夫だと思います」で先に進めず、書面で残すことをお勧めします。

3. 契約形態——普通借家か、定期借家か

事業用の賃貸借契約には大きく2つの形態があり、借主の立場の強さが大きく異なります。

定期借家が一律に不利というわけではなく、賃料が抑えられていることもあります。重要なのは「事業計画の年数と契約形態が合っているか」を契約前に照らし合わせることです。例えば3年後の増床・移転を見込んでいる会社にとっては、定期借家3年はむしろ合理的な選択になり得ます。逆に、腰を据える本社機能であれば、更新できる普通借家の安心感が効いてきます。

あわせて確認したいのが、中途解約の条件と更新料です。普通借家でも「契約から1年間は解約不可」「解約時は残期間の賃料相当額」といった特約が入っていることがあります。更新料の有無・金額（新賃料の1か月分など）も物件によって差が大きく、長く使うほど総コストに効いてきます。

4. 初期費用の内訳——保証金は住居の敷金とは桁が違う

事業用賃貸の初期費用で最も大きいのは保証金（敷金）です。住居では賃料の1〜2か月分が通例ですが、事業用では賃料の3〜12か月分程度と、物件や貸主によって大きく幅があります。

• 保証金・敷金：賃料の3〜12か月分程度。償却（退去時に返還されない部分）の有無も要確認
• 礼金：物件により0〜2か月分程度
• 仲介手数料：法令で賃料の1か月分＋消費税が上限と定められています
• 前家賃・日割賃料：入居月とその翌月分を契約時に求められることが一般的です
• 保証会社利用料：初回に月額固定費の50〜100%程度、以降年次で更新料がかかる形が多く見られます
• 火災保険料：事業用の内容に合わせたプランで、住居用より高くなります

さらに、物件の契約費用とは別に、内装工事・オフィス家具・複合機・ネットワーク工事などの開設費用がかかります。小規模なオフィスでも、契約費用と開設費用を合わせると数百万円規模になることは珍しくありません。

このうち特に注意したいのが保証金の「償却」です。償却とは、退去時に保証金から無条件で差し引かれる部分のことで、「償却2か月」なら、保証金10か月分を預けても戻ってくるのは最大8か月分です。募集図面では小さく書かれていることが多いのですが、金額のインパクトは大きく、交渉の対象にもなり得る項目です。

5. 毎月かかる費用——賃料以外のランニングコスト

月々の支払いは賃料だけではありません。資金計画には、次の項目を織り込んでおきます。

• 共益費・管理費：共用部の維持管理費。賃料と別建ての物件では、坪単価で数千円規模になることもあります（ポイント6参照）
• 水道光熱費：個別空調かセントラル空調かで電気代の構造が変わります。セントラル空調では時間外の空調利用が別料金になる物件もあります
• 通信費：インターネット回線・電話。ビルによっては引込み工事が必要です
• 保証会社の更新料：年次または契約更新時に発生する形が一般的です
• 駐車場・駐輪場：必要な場合は月極で別契約になることが多くあります
• 消費税：事業用賃料には消費税がかかります。住居用（非課税）との大きな違いです

見落とされやすいのは消費税と時間外空調です。募集図面の「賃料20万円」は、実際の支払いでは税と共益費が乗って25万円前後になる——ということが普通に起こります。月々のキャッシュアウト総額で判断してください。

6. 坪単価と実効面積——同じ「20坪」でも使える広さは違う

オフィスの賃料は「坪単価×面積」で決まりますが、ここに2つの落とし穴があります。

1つ目は共益費の扱いです。物件によって「共益費込みの坪単価」と「共益費別の坪単価」が混在しているため、坪単価の数字だけを並べて比較すると判断を誤ります。比較するときは「共益費込みの月額総額」に揃えてください。

2つ目は契約面積と実際に使える面積（有効面積）の差です。物件によっては、廊下やトイレなどの共用部分を含んだ面積（グロス面積）で契約するケースがあり、同じ「契約20坪」でも、机を置ける実効スペースが数坪違うことがあります。

• 募集図面の面積が「壁芯」か「内法」か、共用部を含むかを確認します
• 内見時に、実際に執務エリアとして使える範囲を歩いて確かめます
• 柱の位置・部屋の形も重要です。同じ面積でも、細長い区画や柱の多い区画はレイアウト効率が落ちます

この「実効面積の目減り」は募集図面からは読み取りにくく、内見で確かめるしかありません。坪単価が安く見える物件が、実効面積で計算し直すと割高だった——というのは、事業用でよくある話です。

目安として、貸室面積に対して実際に執務に使える割合（レンタブル比と呼ばれます）は、ビルの造りによって差が出ます。数字を出してもらえない場合でも、内見時にメジャーで主要な寸法を測り、デスクの配置図を簡単に描いてみると、「この面積で何人座れるか」が具体的に見えてきます。

7. 賃料発生日とフリーレント

契約日から実際の入居・稼働までには、内装工事や什器の搬入で時間がかかります。この間も賃料が発生する契約だと、稼働していないオフィスに家賃を払い続けることになります。

そこで交渉の対象になるのが、賃料の発生日と、一定期間の賃料が免除されるフリーレントです。空室期間が長い物件や、募集条件が動きやすいタイミングでは、貸主が応じる余地があります。工事期間を見込んだうえで「いつから賃料が発生するのが妥当か」を、申込前にすり合わせておくべき項目です。

フリーレントには注意点もあります。フリーレント付きの契約には「短期解約違約金」（一定期間内に解約した場合、免除された賃料を返還する等）の特約が付くことが一般的です。もらえるものを最大化するだけでなく、事業計画上の在籍期間と特約の期間が合っているかを確認してください。

8. 解約予告と原状回復——出口は入口で決まる

見落とされがちですが、退去の条件は入居前の契約で決まります。確認すべきは3つです。

• 解約予告期間：事業用は6か月前予告が通例です（住居は1〜2か月前が多く、ここが大きな違いです）。次の移転の自由度に直結します
• 原状回復の範囲：事業用では、経年劣化分も含めて借主負担で内装を撤去し、スケルトンや入居時の状態に戻す特約が一般的です。住居の感覚でいると、退去時に想定外の工事費がかかります
• 保証金の返還時期：退去後すぐではなく、明け渡しから数か月後の返還と定められていることが多くあります。次のオフィスの初期費用と時期が重なる場合、資金繰りに影響します

「借りるとき」に「出るときの条件」を読み込む。これが事業用賃貸のいちばんの鉄則です。

原状回復の実務も、住居とは進み方が違います。工事は貸主指定の業者で行う（相見積もりが取れない）契約が多く、金額の妥当性を検証しにくいのが実情です。また、オフィスビルの工事は「A工事（貸主負担・貸主施工）」「B工事（借主負担・貸主指定業者施工）」「C工事（借主負担・借主手配）」に区分されるのが通例で、どの工事がどの区分になるかで負担額が大きく変わります。入居時の内装計画の段階で、退去時の撤去範囲までイメージしておくと、出口で慌てずに済みます。

9. 設備スペックと内見のチェックポイント

内装は入居後に変えられますが、建物の基本スペックは変えられません。内見では次の項目を確認します。

• 電気容量：PC・サーバー・空調・調理機器など、事業で使う電力に足りるか。増設の可否と費用負担
• 空調方式：個別空調か、ビル一括のセントラル空調か（稼働時間・電気代・休日出勤時の使い勝手が変わります）
• 通信環境：光回線の引込み実績、配線ルート
• 利用時間・セキュリティ：24時間利用の可否、入退館の方式
• エレベーター・搬入経路：什器や機材が入るか

設備の確認と合わせて、内見そのものにもコツがあります。

• できれば平日の日中に見る：ビルの実際の稼働状態・共用部の使われ方が分かります
• 携帯の電波を確かめる：奥まった区画や高層階で電波が弱いことがあります
• 共用部の清掃状態を見る：トイレ・給湯室・ゴミ置き場は、管理会社の仕事ぶりがそのまま表れる場所です
• 窓を開けて音を聞く：前面道路の交通量や隣接工事の音は、図面からは分かりません
• 他のテナントの業種を確認する：ビル全体の雰囲気が、来客の印象や採用にも影響します

1件目の内見は「比較の基準づくり」と割り切り、2〜3件を同じ観点で見比べると、物件ごとの違いがはっきり見えてきます。

10. 審査と必要書類——設立が浅くても、準備で通る

事業用の入居審査で貸主が見るのは、主に事業の継続性と支払い能力です。法人契約では、次の書類の提出を求められるのが一般的です。

• 会社の登記事項証明書（履歴事項全部証明書）
• 決算書（直近2期分程度）
• 会社案内・事業内容の分かる資料（Webサイトでも可）
• 代表者の本人確認書類・実印・印鑑証明書
• 設立間もない場合：事業計画書・代表者の経歴書

設立から日が浅い、あるいは決算がまだ1期分しかない場合でも、事業計画や代表者の経歴を丁寧に示す、保証会社を利用する、保証金の積み増しに応じるなど、通し方の選択肢はあります。審査に不安がある段階から仲介会社に相談しておくと、想定される論点を先回りして整理できます。

審査で見られるのは書類だけではありません。業種（貸主によっては不可業種の内規があります）、来客の頻度、既存テナントとの相性、そして申込書の丁寧さまで含めて総合的に判断されます。人気物件では複数の申込が並ぶこともあり、その場合「審査を通しやすい状態に整えてある会社」から決まっていきます。書類を先に揃えておくことは、審査対策であると同時に、良い物件を逃さないためのスピード対策でもあります。

まとめ：10のポイント早見表

この10項目は、内見の後ではなく前に知っておくことで効果を発揮します。物件を見る目が「内装がきれいか」から「うちの事業に合うか」に変わるからです。

よくあるご質問

Q. 探し始めてから入居まで、どのくらいかかりますか？

物件探しに1〜2ヶ月、申込・審査・契約に2〜4週間、内装工事や回線工事に1ヶ月前後——合計で2〜3ヶ月程度を見ておくと現実的です。居抜き物件や小規模区画ではもっと短くなることもあります。現オフィスからの移転の場合は、解約予告（多くは6ヶ月前）から逆算して計画します。

Q. 起業直後で決算書がありません。借りられますか？

借りられる可能性は十分にあります。決算書の代わりに事業計画書や代表者の経歴で判断されるのが一般的で、保証会社の利用や保証金の調整で通るケースも多くあります。物件を決める前の段階から、審査の見立てを仲介会社に相談しておくのが近道です。

Q. 個人事業主でも事業用オフィスを借りられますか？

借りられます。法人向けの書類（登記事項証明書・決算書）の代わりに、本人確認書類・確定申告書（直近1〜2年分）・事業内容の分かる資料などで審査されるのが一般的です。開業直後で申告書がない場合は、事業計画や通帳の残高で補うケースもあります。法人成りを予定している場合は、契約名義の切り替え方も先に相談しておくとスムーズです。

Q. 相談だけでも費用はかかりますか？

Skrrsでは、ご相談・物件のご提案は無料です。仲介手数料は、物件のご契約が成立した際に、契約時の初期費用の一部として法令の範囲内で申し受けています。

Q. 居抜き物件とは何ですか？初めてでも選んで大丈夫ですか？

前のテナントの内装や設備が残った状態で借りる物件です。内装工事費と工事期間を大きく圧縮できる一方、設備の老朽化・レイアウトの自由度・退去時の原状回復範囲（前テナント分まで引き継ぐ場合があります）に注意が必要です。造作の引き継ぎ条件を契約書で確認すれば、初めての方にも有力な選択肢になります。

Q. 保証金や賃料は交渉できるものですか？

物件と時期によりますが、交渉の余地がある項目です。保証金の月数、フリーレント、賃料発生日などは、空室期間や募集状況によって貸主様が柔軟に応じることがあります。大切なのは、根拠を添えて、申込のタイミングで整理して伝えることです。詳しくは本コラムでも順次解説していきます。

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