実効賃料の計算——フリーレント込みの「本当のコスト」の出し方

2026-09-21　Skrrs 編集部

事務所の移転先を比較していると、「月額賃料は安いのに、なぜか総額では高く感じる」という物件に出会うことがあります。フリーレントが付いている物件、入居後に賃料が上がっていく段階賃料の物件、共益費の扱いが異なる物件。条件がばらばらのまま募集図面の月額賃料だけを見比べても、本当の負担額は分かりません。

こうしたときに役に立つのが「実効賃料」という考え方です。契約期間全体で支払う総額をならして、1ヶ月あたりの実質的な負担額に換算する方法で、条件の異なる物件を同じ土俵に載せて比較できるようになります。

この記事では、実効賃料の基本的な考え方と計算手順を、仮の数値例を使って1ステップずつ整理します。読み終えるころには、候補物件を「見た目の賃料」ではなく「本当のコスト」で並べ替えられるようになるはずです。

1. 表面賃料と実効賃料——何が違うのか

まず言葉の整理から始めます。募集図面や物件サイトに記載されている月額賃料は、一般に「表面賃料」と呼ばれます。文字どおり表面に出ている数字であり、フリーレントなどの個別条件は反映されていません。

一方の「実効賃料」は、フリーレントや段階賃料といった契約条件をすべて織り込んだうえで、契約期間トータルの支払総額を月数で割り戻した数字です。「この契約を最後まで続けたら、実質的に月いくら払ったことになるのか」を表します。

両者の違いを整理すると、次のようになります。

表面賃料が悪い数字というわけではありません。候補を広く集める段階では表面賃料で十分です。ただし、最終候補を2〜3件に絞って比較する段階では、実効賃料に換算しないと正しい判断ができない場面が出てきます。

なお、募集図面の賃料はあくまで「募集条件」であり、実際の成約条件は個別の相談を経て決まることもあります。表面賃料・実効賃料という2つのものさしを持っておくと、募集条件を出発点にした条件のご相談でも、何がどれだけ動けば総額がいくら変わるのかを冷静に把握できます。

2. 実効賃料の基本式——契約期間トータルで考える

実効賃料の計算は、突き詰めればひとつの式に集約されます。

• 実効賃料（月額）＝ 契約期間中に実際に支払う賃料の総額 ÷ 契約月数

ポイントは分子と分母の取り方です。分子には、フリーレントで免除される月を除いた「実際に払う金額」の合計を入れます。分母には、免除月も含めた「契約期間の全月数」を入れます。フリーレント中もオフィスは使えるわけですから、使用できる期間全体でならすのが実態に合った考え方です。

また、比較の目的で使う場合は、候補物件すべてで同じ前提を置くことが大切です。ある物件は共益費込み、別の物件は共益費抜きで計算してしまうと、せっかくの換算が意味を失います。計算に入れる費目と契約期間の想定を、先に揃えておきましょう。

分母に置く期間の取り方にも2つの流儀があります。ひとつは契約期間（たとえば2年）で割る方法、もうひとつは自社が実際に入居し続けるつもりの期間（たとえば5年）で割る方法です。長く入居するほどフリーレントの効果は薄まって実効賃料は表面賃料に近づいていくため、どちらの期間で見るかで物件の評価が変わることがあります。社内で比較する際は、両方の期間で計算して並べておくと、判断の幅が広がります。

3. フリーレント込みの計算例——1ステップずつ

実際に手を動かしてみます。仮に、次の条件の物件を検討しているとします。数値はすべて説明のための仮の設定です。

• 月額賃料: 40万円（共益費は別途とし、ここでは賃料のみで計算）
• 契約期間: 2年（24ヶ月）
• フリーレント: 2ヶ月

ステップ1: 実際に賃料を支払う月数を出します。24ヶ月のうち2ヶ月が免除されるので、支払月数は22ヶ月です。

ステップ2: 契約期間中の支払総額を出します。40万円 × 22ヶ月 ＝ 880万円です。

ステップ3: 支払総額を契約期間の全月数で割ります。880万円 ÷ 24ヶ月 ＝ 約36.7万円。これがこの物件の実効賃料です。

表面賃料40万円に対して、実効賃料は約36.7万円。フリーレント2ヶ月の効果で、実質的な月額負担は1割ほど軽くなっている、と読むことができます。

共益費まで含めて計算する場合も、手順は同じです。仮に共益費が月8万円で、フリーレントの免除対象は賃料のみ（共益費は初月から支払う）とします。賃料の総支払は先ほどの880万円、共益費は8万円 × 24ヶ月 ＝ 192万円。合計1,072万円を24ヶ月で割ると、共益費込みの実効負担は約44.7万円です。表面上の「賃料40万円＋共益費8万円＝48万円」と比べて、実質は月3万円あまり軽い、という読み方になります。

4. 段階賃料（ステップアップ賃料)の計算

入居当初の賃料を抑え、一定期間後に賃料が上がっていく契約を、一般に段階賃料やステップアップ賃料と呼びます。開業直後で売上が読みにくいテナント側と、長く入居してほしい貸主側、双方の事情から設定されることがあります。

この場合も考え方は同じで、期間ごとの支払額をすべて合計してから、契約全月数で割ります。仮に次の条件とします。

• 1年目の月額賃料: 35万円
• 2年目の月額賃料: 45万円
• 契約期間: 2年（24ヶ月）・フリーレントなし

計算はこうなります。1年目の支払額は35万円 × 12ヶ月 ＝ 420万円。2年目は45万円 × 12ヶ月 ＝ 540万円。合計960万円を24ヶ月で割ると、実効賃料は40万円です。

募集図面に「月額35万円〜」と書かれていると割安に見えますが、契約期間全体でならすと40万円の物件である、ということが分かります。段階賃料の物件を検討するときは、初年度の数字だけで判断しないことが大切です。

段階賃料とフリーレントが併用されるケースもあります。その場合も、①期間ごとの賃料に支払月数を掛けて合計する、②フリーレントで免除される月の分を差し引く、③契約全月数で割る、という手順は変わりません。条件が複雑になるほど暗算では追えなくなるので、表計算ソフトに月ごとの支払額を並べて合計する方法が確実です。月単位の表にしておけば、どの月にいくら出ていくかという資金繰りの視点でも同じ表を使い回せます。

5. 実効賃料で順位が入れ替わる——2物件の比較例

実効賃料が力を発揮するのは、条件の異なる物件を横に並べたときです。仮に、広さも立地も同格の2物件で迷っているとします。

表面賃料だけを見れば、物件Bのほうが月3万円安く見えます。ところが実効賃料に換算すると、フリーレント3ヶ月が付いた物件Aのほうが月2万円以上安い、という逆転が起きます。2年間の総額では50万円を超える差です。

このように、フリーレントの有無や長さによって物件の順位は入れ替わります。「安いと思って選んだ物件が、総額では高かった」という事態を避けるために、最終比較は実効賃料で行うことをおすすめします。なお、この表の数値は考え方を示すための仮の設定であり、実際の相場を示すものではありません。

この種の比較のご相談でよくあるのは、社内の検討表に表面賃料と実効賃料が区別なく並んでいるケースです。作った本人は分かっていても、後から表を見る決裁者には区別がつきません。表の列名を「表面（月額）」「実効（月額・前提2年）」のように前提込みで明示しておくだけで、社内の意思疎通の行き違いは大きく減ります。

6. 共益費・その他の固定費も同じ土俵に載せる

ここまで賃料だけで計算してきましたが、実務では共益費（管理費）を含めた総額で比較するほうが実態に合います。共益費の設定は物件によってまちまちで、賃料を抑えて共益費を厚くしている物件もあれば、その逆もあるためです。

毎月固定で発生する費用は、性質としては賃料と同じです。比較の際は、次のような費目を洗い出して同じ表に載せることを検討しましょう。

• 共益費・管理費
• 看板使用料・サイン料
• 駐車場・駐輪場の料金
• 倉庫・トランクルームなど付帯区画の料金
• セキュリティカードの発行料など、毎月または定期的に発生する実費

候補物件ごとに「毎月出ていくお金の合計」を出し、そこにフリーレントなどの減額を反映して期間平均を取る。この手順を踏めば、条件がどれだけ複雑でも、最終的にはひとつの月額に落とし込んで比較できます。

7. 退去コストまで含めた「総保有コスト」という視点

もう一歩踏み込むと、オフィスのコストは入居中の賃料だけでは終わりません。退去時には原状回復の工事費がかかりますし、次のオフィスへの引越費用や、新旧オフィスの契約が重なる期間の二重賃料が発生することもあります。

そこで、より長期の意思決定では「その物件を借りてから出ていくまでに支払う総額」、いわば総保有コストで考える視点が役に立ちます。入口のコスト（敷金・保証金、仲介手数料、内装工事費）、期間中のコスト（実効賃料ベースの支払総額）、出口のコスト（原状回復費、引越費用）の3段階で整理すると、抜け漏れを防げます。

二重賃料も見落としやすい項目です。新オフィスの内装工事期間中は、旧オフィスの賃料と新オフィスの賃料が重なって発生します。仮に工事に2ヶ月かかるなら、その間の旧オフィス賃料分が移転コストに上乗せされる計算です。フリーレントには、この工事期間の二重払いを吸収するという実務上の役割もあり、フリーレントの長さと工事期間を見比べることも比較の一部になります。

移転のご相談では、この二重賃料の期間を短く見積もりすぎているケースをよく見かけます。内装工事そのものの期間に加えて、貸主側の工事承認や什器の搬入、通信回線の開通までを含めると、想定より長くなることが多いためです。旧オフィスの解約予告を出す前に、新オフィス側の工程を先に固める。この順番も、総額に効いてくる実務の知恵です。

特に原状回復費は、事業用の場合は借主負担の範囲が住宅より広くなるのが一般的で、金額の面でも軽視できません。入居前の段階で「退去時にどこまで戻す契約なのか」を確認しておくと、出口コストの見積り精度が上がります。

8. 実効賃料を「比較の道具」として使いこなす

最後に、実効賃料の使いどころと限界を整理します。実効賃料はあくまで金銭面の比較を正確にする道具であり、物件選びの唯一の基準ではありません。立地、ビルのグレード、空調や電源の仕様、増床のしやすさといった要素は、数字に還元しきれない価値を持ちます。

また、実効賃料が同じでも、資金繰りへの影響は異なります。フリーレントが長い物件は、内装工事や移転で出費がかさむ入居直後の支払いを軽くしてくれるため、同じ実効賃料ならキャッシュフロー上は有利に働くことがあります。逆に、当初の支払いよりも期間全体の総額を抑えたい場合は、フリーレントなしで表面賃料が低い物件が合うこともあります。

おすすめの使い方は、最終候補が出そろった段階で、①費目と期間の前提を揃える、②物件ごとに実効賃料を計算する、③数字の差と数字以外の価値を並べて判断する、という3ステップです。数字を固めておくと、貸主側との条件のご相談も、根拠を持って進めやすくなります。

もうひとつの効用は、社内への説明力です。移転は経営判断であり、役員会や株主への説明、稟議書での根拠づけが求められる場面が少なくありません。「A物件は表面賃料では高いが、実効賃料と総保有コストではB物件より有利」という形で数字を示せれば、意思決定は速く、後からの検証にも耐えるものになります。計算の過程を残しておくこと自体が、組織としての資産になるのです。

よくあるご質問

Q. フリーレントは何ヶ月くらい付くのが普通ですか？

物件の状況や時期、契約期間の長さによって幅があり、一概には言えません。空室期間が長い物件や契約期間を長く取る場合に長めのフリーレントが付くことがある、という傾向はありますが、まったく付かない物件もあります。募集条件に記載がなくても相談の余地がある場合もあるため、気になる物件があれば個別に確認してみることをおすすめします。

Q. 実効賃料の計算は不動産会社に頼んでもよいのでしょうか？

もちろん依頼して問題ありません。候補物件の条件を揃えた比較表の作成は、仲介会社が日常的に行っている業務のひとつです。その際は「共益費を含めるか」「契約期間を何年で想定するか」といった前提を先に伝えると、自社の判断にそのまま使える資料になります。前提が不明なまま出てきた数字は、この記事の手順で検算してみるとよいでしょう。

Q. フリーレント期間中も共益費は支払うのですか？

契約によります。賃料のみ免除で共益費は支払う契約もあれば、共益費も含めて免除される契約もあります。募集図面では読み取れないことが多いので、契約前に免除の範囲を確認しましょう。実効賃料を計算する際も、免除範囲の違いは結果に影響します。

Q. 実効賃料が一番安い物件を選べば間違いないですか？

そうとは限りません。実効賃料は金銭面の比較を正確にする道具であり、立地や設備、従業員の通いやすさ、将来の増床余地といった要素は反映されません。また、フリーレントの長い物件は入居直後の資金繰りに有利という、平均値には表れない違いもあります。実効賃料で金銭面を固めたうえで、数字以外の要素と合わせて総合判断するのが実務的です。

Q. フリーレント付きの物件を早期解約すると、免除分を請求されますか？

契約内容によります。フリーレント付きの契約には、一定期間内の解約時に免除相当額の支払いや違約金を定めた条項が入っていることがあります。短期での退去可能性が少しでもあるなら、解約条項と違約金の定めを契約前に確認しておくことが大切です。この点は重要事項説明でも確認できます。

まとめ——「見た目の賃料」から「本当のコスト」へ

実効賃料は、フリーレントや段階賃料といった条件の違いをならして、物件を同じ土俵で比較するための道具です。計算自体は、支払総額を契約月数で割るだけのシンプルなものですが、この一手間で物件の順位が入れ替わることは珍しくありません。さらに退去時の費用まで視野に入れた総保有コストで考えれば、移転の意思決定はもう一段確かなものになります。

Skrrsでは、事業用物件の比較検討にあたって、条件の整理や実効賃料ベースの比較表づくりからお手伝いしています。ご相談は無料です。仲介手数料は物件のご契約が成立した際に、契約時の初期費用の一部として法令の範囲内で申し受けます。候補物件の数字の見方に迷ったら、お気軽にご相談ください。

借りたい方へ / 物件を探す / 無料相談はこちら

事業用不動産のご相談・お問い合わせ（Skrrs株式会社）